當城市的代謝出現障礙，「出土」竟成了都更與危老重建最大的絆腳石。

今年元旦起，隨者內政部國土署實施「營建剩餘土石方全流向管理」新制，全台砂石車強制安裝 GPS 監控，原意是為了防堵土方濫倒、保護國土永續。然而，在管理機制超前、去化配套落後的現實下，全台爆發了嚴重的「土方之亂」，清運成本暴漲、建案無處排土，一度讓營建產業陷入停滯。

針對此現象，台北市政府近日與中央達成協調，透過五大關鍵解方，試圖在法規監管與產業健全發展之間找到平衡。

政策矛盾下的營建衝擊：為什麼「土」會成為問題？

在社會觀察的角度下，土方問題本質上是城市翻新的「代謝障礙」。當政府採取嚴格的流向管制時，若沒有提供足夠的合法去化管道，市場供需失衡便會導致價格哄抬。對於極需翻新的舊市區（都更與危老案）而言，這不僅是開發成本的增加，更是城市減災與居住安全進程的延宕。

台北市副市長李四川指出，雙北每年產生的土方量高達一至兩千萬立方公尺，但過去台北港的收容量遠遠不足。若行政體系不主動介入，民間建案將面臨「有照開工、無處出土」的困境。

務實主義的介入：台北市政府的五大解方

為了確保營建產業能正常運作，並推動都更進度，北市府與中央溝通後落實了以下具體配套：

1. 開放民間都更與危老案進場

過去台北港主要收受公家工程土方，民間建案申報困難。新制公告後，只要是都更或危老案件，可由北市都更處與建管處協助推薦，直接進入台北港去化。

2. 下修進場門檻，符合都市現況

原本規定單一建築工程出土量需達 5 萬立方公尺才可進港，但市中心多數基地難有此規模。此次成功爭取將門檻調降至 3 萬立方公尺，大幅提升了中型民間建案的適用機會。

3. 維持合理規費，抑制成本通膨

在土方之亂期間，市場行情一度喊價到每立方公尺 2000 至 3000 元，連帶台北港回饋金也傳出欲從 600 元漲至 1200 元。經協調後，確定維持原案每方 600 元，從源頭穩定營建成本。

4. 解決土資場硬體限制

北市 8 家土資場中，原先僅 1 家符合台北港的暫存空間規定。透過行政院同意租借台北港 7 公頃土地給北市土資場使用，解決了「入場券」的技術性難題，讓更多業者的餘土能合法轉運。

5. 擴大總量天花板

針對台北港年收容限制，環境部同意透過「環差分析」處理，拉高收容上限，從根本上解決雙北土方去化量能不足的結構性問題。

---

數據對照：調整前後的影響預期

項目	調整前（危機時期）	調整後（北市府配套方案）
回饋金費用	1200 元 / 立方公尺	600 元 / 立方公尺
進場門檻	5 萬立方公尺	3 萬立方公尺
適用對象	以公家工程、大型開發為主	納入都更、危老、民間投資案件
去化管道	數量受限，業者喊價浮動	台北港收量增加，管道透明穩定

---

社會觀察評析：營建環境的健全，是城市安全的基石

這場土方之亂的平息，帶給社會大眾與營建產業幾點正向啟發：

• 行政效能的具體體現： 當法規（GPS 管制）走在配套前面時，需要具備務實思維的領導者介入協調。台北市此次的跨部會溝通，證明了政府有能力在維持環境正義的同時，不犧牲產業發展。
• 居住安全的推手： 都更與危老是高齡化城市的剛性需求。當政府協助業者解決「土」的問題，本質上是在加速老舊建物翻新，提升整體的都市減災韌性。
• 市場秩序的重整： 透過透明的推薦機制與穩定的回饋金制度，可以有效抑制黑市喊價，讓營建資源回流到高品質的施工與設計上，而非虛耗在行政阻礙中。

營建業的穩定發展與國土管理並非零和遊戲。透過這次的「台北模式」，我們看到當官、產、民三方能在透明的制度下運作，城市才能在永續發展的軌道上，穩健地進行代謝翻新。

最近走在忠孝東路，看著大巨蛋開幕後湧入的人潮，心裡突然有種「那個熟悉的東區好像回來了」的感覺。這幾年看著許多老店歇業、掛上「頂讓」紅單的街道，如今終於又嗅到了復甦的氣息。
看著數據，真的有種「十年一覺東區夢」的感嘆。
2013 到 2015 年間，東區是絕對的王者，每年單坪破萬元的租案隨便都有十幾件。
隨著電商崛起、觀光客減少，加上房地合一稅等因素，東區漸漸變得冷清。這段時間，西門町成了年輕人的新寵，而站前、士林等老牌商圈的「萬元榮景」也逐一謝幕。
大巨蛋，這座城市的強心針
2023 年底大巨蛋啟用後，像是在這區注入了新鮮血液。
大巨蛋帶動了松菸的文創氣息，人流一路蔓延到忠孝東路與延吉街。
現在不僅是大馬路，連巷弄裡的老公寓一樓也開始被餐飲業者相中，空置率明顯下降。那種為了「卡位」而出現的忙碌感，真的久違了。
最讓我驚訝的是 2025 年的一筆實價登錄：敦化南路一段巷弄，一個不到 7 坪 的小空間，月租金竟然要 10 萬元。
每坪單價高達 1.44 萬元。目前由服飾業承租，這種「寸土寸金」的壓迫感，正是東區回神的證明。
雖然現在租金行情開始回溫，但比起 2016 年以前單坪破 2 萬元的「黃金年代」，現在只能算是小巫見大巫。現在的復甦，更多了一份理性的商業考量，而不僅僅是當年的盲目追高。
看著東區商圈版圖的再次挪移，或許城市就是這樣，在凋零與重塑中不斷循環。

隨著台積電於嘉義科學園區一期的先進封裝廠建設逐步推展，目前已陸續進入裝機測試階段，並預計於 2026年 迎來首批產業員工進駐。此外，二期擴建計畫的環評初審亦傳來正面進展，未來計畫增設三座先進封裝測試廠。隨著一、二期計畫的推動，預估總就業人口將接近萬人規模，這股穩定的產業人口紅利，正逐步改變當地的社會經濟結構，並反映在周邊的住宅需求上。

---

房地產市場的資金流向與交易實況

根據內政部最新實價登錄顯示，嘉科所在地的太保市正吸引外地資金的高度關注，尤其是縣府特區周邊，住宅成交行情已有明顯波動。以主要幹道太保二路為例，近期出現一棟屋齡約 17 年的透天住宅，以總價 2,800萬元 成交，買方為設籍於台北市的自然人。若回溯該物件 2013 年的取得成本，長期持有後的資產增值空間確實相當顯著。

此外，市場上亦觀察到短期內轉售的案例，顯示出投資人對該區發展潛力的信心：

區域位置	屋齡	近期成交價	市場觀察
縣府二路 (縣府特區)	17年	2,800 萬元	外地買盤進駐，長期持有增值顯著
縣府五街	3年	2,160 萬元	短期持有後再次轉手，市場承接力強
北港路二段 (近嘉太園區)	不限	增加約 700 萬元	隨產業進度調整售價，成交速度加快

太保市住宅行情分析與購屋成本走勢

縣府特區因具備成熟的商業機能與行政資源，成為目前市場關注的核心地段。在產品類型上，具備店面效益的透天住宅，因具備商務營運價值，市場行情已推升至 3,300萬元 以上。至於一般住家類型，新案門檻已跨越 2,300萬元，而即便屋齡接近 20 年的中古物件，總價亦穩定在 1,700萬至1,800萬元 之間。

隨著全球 AI 科技巨頭確定進駐北投士林科技園區（以下簡稱北士科），台北市的產業版圖正迎來關鍵的轉折點。為了因應隨之而來的高階人才流動與產業聚落成形，市府近期啟動了北士科周邊「十字路廊」交通計畫的可行性評估。這條預計串聯產業與生活圈的輕軌路網，被視為翻轉北台灣都市地景、打造「台北新信義計畫區」的最後一塊拼圖。

產業新動能：AI 鏈成新一代「護國神山」

受惠於人工智慧與新興科技應用的爆發式增長，台灣經濟展現強勁動能。根據統計，去年全年經濟成長率大幅上修至 7.37%，創下 2011 年以來新高。產業分析指出，即便在高基期壓力下，預估 2026 年經濟成長仍可達 3.54%。

這股浪潮正帶動勞動市場轉向，高所得就業機會從傳統半導體聚落向 AI 研發中心擴散。市場觀察家預期，未來 AI 產業鏈將成為支撐台灣經濟的下一座護國神山，而「AI 產業聚落」周邊的居住需求，也將逐步取代過去的半導體指標聚落，成為帶動房市結構轉型的主力。

都市藍圖：台北矽谷「4+1」創新鏈

北士科的發展被納入更宏觀的「台北矽谷創新計畫」中。該計畫採取 「4+1」 空間整合戰略：

• 四大核心園區： 結合內湖科技園區、南港軟體園區、圓山創新基地與北士科，形成一條完整的產業技術長廊。
• 一個新整合區： 即緊鄰北士科、佔地達 300 公頃的社子島開發案，旨在補足產業發展所需的腹地與生活機能。

交通動脈：十字路廊的規劃與延伸

為了打通區域交通脈絡，官方初步勾勒出「十字路廊」輕軌願景：

1. 東西向軸線： 透過「ㄈ字型」路網，將北士科與天母、石牌等傳統高品質商圈鏈結。
2. 南北向軸線： 串聯士林商圈與大橋頭，並與未來延伸的捷運路網（如民生汐止線）接軌。

此外，學界與產業界進一步提出「屮（ㄔㄜˋ）字型」的優化建議（如下表），主張路網應具備更強的跨區輻射力：

發展方向	規劃內容	戰略價值
西部延伸	延伸至社子島，經蘆社大橋銜接新北蘆洲	整合雙北生活圈，緩解通勤壓力。
東部擴張	穿過捷運紅線，進入蘭雅與天母核心區	帶動傳統高消費區轉型，活絡商圈。
北部對接	向上串聯至捷運北投站	完善北區軌道網絡的完整性。

未來願景：打造「台北曼哈頓」智慧新城

隨著北士科 T3、T4、T12 基地鎖定 AI 上下游廠商，產業群聚效應已初具規模。而擁有 17 公頃產業專用區的社子島開發案，更被寄予厚望。在智慧城市（Smart City）的構想下，該區未來將結合水岸景觀與 ICT 產業優勢，定位為「頂級智慧住宅區」。

「這不只是區域開發，更是台北門戶的重新定義。」 產業觀察指出，透過輕軌路網的補強，原本發展受限的「房市凹陷區」有望因科技進駐與公共建設而翻轉，重塑如信義計畫區般的國際化都市格局。

全球 AI 巨頭的落腳，為北士科點燃了發展火苗，而「十字輕軌」計畫則是將這股能量擴散至整個台北北區的關鍵載體。當產業、交通與智慧居住三者到位，台北新門戶的輪廓將更加清晰。

日 期：2025年11月10日

公司名稱：風青 (2061)

主 旨：風青總經理異動

發言人：蔡玉賢

說 明：

1.董事會決議日期或發生變動日期:114/11/10

2.人員別（請輸入董事長或總經理）:總經理

3.舊任者姓名:陳信宇

4.舊任者簡歷:本公司董事長

5.新任者姓名:林水成

6.新任者簡歷:安心置地開發股份有限公司董事長

7.異動情形（請輸入「辭職」、「解任」、「任期屆滿」、「職務調整」、「資遣」、

「退休」、「逝世」或「新任」）:職務調整

8.異動原因:董事會通過任用

摘要

台灣面臨嚴峻的老屋老化問題。根據內政部統計，全台平均屋齡已達歷史新高 34.1年，且屋齡超過30年的住宅數高達約 554.6萬戶，佔總數的 59%。老屋不僅潛藏著結構安全與消防風險，更直接影響居住品質。本研究將探討台灣老屋的現況概況、區域差異、問題成因及其衍生的社會與安全問題，以期凸顯加速都市更新與老屋健檢的重要性。

壹、台灣老屋概況與數據分析

台灣住宅老化速度快於改建速度，從統計數據上可見老屋問題的嚴重性與普及性。

1. 總體數據

• 平均屋齡： 34.1年（歷史新高）
• 老屋佔比： 屋齡超過30年的住宅數約554.6萬戶，佔總數的 59%。

2. 縣市老屋比例與平均屋齡差異

老屋問題呈現顯著的區域差異，可分為「都會區老屋比例高」與「非都會區平均屋齡高」兩大現象。

A. 老屋比例最高的縣市（以30年以上住宅佔比計）

縣市	30年以上住宅佔比	備註
台北市	73.8%	比例最高，代表都會區面臨龐大的都更壓力。
嘉義縣	超過7成

B.平均屋齡最高的縣市

縣市	平均屋齡	區域特性
澎湖縣	44.1年	離島地區
雲林縣	40.9年	中南部縣市
嘉義縣	40.7年	中南部縣市

C. 平均屋齡最低的縣市

平均屋齡未及30年的縣市極少，僅包括桃園市（28.3年）、新竹縣市、金門縣。這顯示了北台灣部分新興都會區或特定區域的住宅開發較新。

貳、老屋問題的深層成因分析

老屋問題的積重難返，是多重社會、經濟與政策因素交織的結果：

1. 改建速度緩慢（都更困境）

• 關鍵因素： 都市更新、危老重建等改建推動程序複雜、整合困難，導致改建速度遠遠追不上房屋自然老化的速度。

2. 土地取得困難與成本高昂

• 都會區特有問題： 尤其在台北等高密度都會區，「蛋黃區」 土地取得不易，拆除重建的成本極高，提高了建商投入都更的門檻。

3. 人口外移與誘因不足（區域差異）

• 中南部及外島現象： 在平均屋齡較高的中南部與外島縣市，自住比例高，屋主對於換新屋的意願（誘因）有限。
• 經濟因素： 年輕人口外移，房地產市場需求較低，也降低了建商進駐推動改建的意願。

---

參、老屋衍生的重大安全與居住問題

老屋不僅是外觀問題，更是潛在的公共安全危機，尤其在台灣的地理環境下，威脅更甚。

1. 結構安全堪慮（地震風險）

• 台灣位於環太平洋地震帶，地震頻繁。
• 老舊房屋的耐震設計標準通常較低或缺乏，其結構強度已隨時間衰減，在強震來臨時，耐震能力不足 成為最嚴重的公共安全隱憂。

2. 消防安全問題

• 管線系統（電線、瓦斯管線）隨著屋齡增長而老化、破損，極易導致電線走火或管線洩漏，潛藏巨大的 火災風險。

3. 居住品質與社會公平

• 都更若無法順利推動，居住在老舊、不安全房屋中的住戶，其 居住品質將持續低落。這不僅是個體問題，也涉及到都市發展的整體品質與社會資源的公平分配。

---

肆、結論與建議

台灣的老屋問題已是全民必須正視的危機。近 六成 的住宅屋齡超過30年，突顯了中央與地方政府在住宅政策上的嚴峻挑戰。

關鍵挑戰：

1. 結構安全： 須加速推動老屋健檢，並提供足夠的誘因和行政協助，確保危險老屋能優先重建。
2. 都更效率： 簡化都更流程、降低整合門檻，特別是要解決都會區土地成本與非都會區推動意願不足的兩難。
3. 區域平衡： 針對平均屋齡高但市場動能低的縣市，政府應設計更具針對性的補貼或容積獎勵機制，鼓勵建商進駐，改善中南部與離島的居住環境。

唯有正視老屋問題的急迫性，並採取多管齊下的策略，才能根本改善台灣的居住安全與都市景觀。

因應高房價導致的「終身租屋」趨勢，現行租賃制度的缺陷正逐漸演變為潛在的「無家老年危機」，亟待政府、市場與社會共同應對。

一、 現況分析：租賃市場的雙重排斥

台灣租屋市場對高齡者存在顯著的雙重排斥困境：

1. 市場性排斥（租不到）： 調查顯示，逾三分之二的租賃仲介對60歲以上租客設有不友善條款。房東基於「契約自由」原則，常以獨居風險、房屋價值減損等理由，系統性地拒絕高齡租客。此現象反映出台灣在《老年人權益保障法》中，對於居住權的保障仍有不足，相較於德、日等國將租房年齡歧視明確立法禁止，台灣法規存在明顯缺口。
2. 經濟性排斥（租不起）： 數據指出，台灣城鎮老年人均年收入約4.7萬元，而主要城市月租金中位數已達4750元，租金負擔比高達26%-45%，壓縮其生活品質。此外，市場上普遍缺乏「適老化設計」的租賃物件，使高齡者即便負擔得起，亦難以覓得安全合適的居所。

二、 未來挑戰：從青年困境到老年危機

當前20-40歲的租屋世代，在房價所得比高達10.65倍的壓力下，購屋比例持續探底。此一結構性問題預示，未來高齡租屋需求將大幅攀升。然而，現行社會住宅政策存在居住年限（12年）與無障礙房型比例不足（低於5%）的雙重限制，遠無法滿足未來龐大的高齡租屋需求，恐導致「流銀老人」（有儲蓄卻無處安居的長者）現象擴大。

三、 政策建言：

為建構包容性居住社會，茲提出以下四點政策建議：

1. 法制面—確立反歧視原則：
   • 修訂《住宅法》或《租賃住宅市場發展及管理條例》，明文禁止基於年齡的租賃歧視，並建立有效申訴及救濟機制。
2. 供給面—強化社會住宅機能：
   • 取消現行社會住宅對高齡家戶12年的居住年限，或建立更彈性的續約審核機制。
   • 大幅提高新建社宅之無障礙房型比例，並將「通用設計」納入規劃標準。
3. 市場面—引入風險分擔機制：
   • 研擬「高齡租屋保險」制度，由政府或保險機構分擔房東因高齡租客可能產生的意外風險。
   • 提供稅賦減免或修繕補助，作為鼓勵房東出租予高齡者的經濟誘因。
4. 模式面—鼓勵創新租賃關係：
   • 透過政策支持，推廣「青銀共居」、「以服務換宿」等多元居住模式，促進代間互動與社會支持網絡。

結論： 居住權為基本人權。面對高齡化與高房價的雙重挑戰，政府應從「人人有房」的產權思維，轉向「人人有適居住所」的安居目標，透過制度性的改革與創新，才能根本化解這場醞釀中的社會危機。

• 台灣房市進入明顯「休眠期」，觀望氣氛濃厚，交易量縮、房價持平成主流。
• 央行可能推出第八波信用管制，重點是抑制非自用買盤，針對高風險區域和貸款條件更嚴格審查。
• 投資買盤明顯退場，未見恐慌賣壓，房市進入健康修正階段。
• 專家建議自住買方把握2025年中旬「甜蜜進場點」，因價格未跌但談判空間擴大。

房市量縮價平現象

• 六都交易量年減超過10%，價格高檔但難以上漲，形成本年度「價穩量縮」局面。
• 自住剛性需求支撐價格，市場由投機轉向理性回歸。
• 投資客面臨資金壓力退場，促使市場出現更多具議價空間的優質物件。

央行選擇性信用管制最新動態

• 自2020年起已有七波信用管製作為抑制炒房工具，2025年可能有第八波。
• 主要針對高單價地區（蛋黃區）與投資型產品（小宅、包租代管）限制貸款成數及寬限期。
• 政策目標是防範金融風險，穩定房市。

三大觀察指標

• 房價修正程度：多數區域價格僅微幅下修，無劇烈跌價，市場信心尚存。
• 不動產放款集中度：放款比重高但穩定，金融體系風險控制得宜。
• 房貸申請金額：年減幅約8%，資金緊縮抑制買氣。

蛋黃區與蛋白區差異

• 蛋黃區價格支撐穩固，跌幅約2-5%，回升速度快。
• 蛋白區價格波動大，調整風險達10-20%，需審慎評估地段與發展潛力。

銀行貸款條件收緊

• 第二、三戶貸款成數普遍降至五成以下，部分要求四成自備款。
• 審核更嚴，加長審核時間，貸款門檻提高。

專家策略建議

• 購屋者需提前財務規劃，利用政府補貼與優惠貸款。
• 理性看待市場，避免盲目追高或跟風，以自住需求為主。
• 逐步掃除炒作泡沫，房市將走向長期穩健發展。

結論

• 2025年為房市從高檔盤整向理性回歸的轉折年。
• 自住及換屋族把握年底前的議價空間大好時機。
• 房市調整有助於長遠健康發展與資產保值。